Valeur refuge par excellence, l’investissement immobilier séduit toujours autant les Français désireux de se créer un patrimoine immobilier. Mais entre neuf et ancien, que faut-il choisir pour réussir son projet locatif ? Découvrez les avantages qu’offre l’achat d’un bien immobilier neuf, et que l’ancien ne permet pas. Investisseurs, succombez aux charmes du neuf !
Garanties de l’immobilier neuf pour investir
L’idée d’acheter un logement sur plan fait hésiter certains investisseurs. Mais, justement parce qu’on ne peut pas visiter un bien en cours de construction, l’acquisition en VEFA (vente en état futur d’achèvement) est l’un des types de vente les plus réglementés. Grâce à plusieurs garanties légales, elle protège l’acheteur des déconvenues, telles qu’un défaut de construction ou un équipement défaillant.
La garantie de parfait achèvement
Pendant toute la première année, la garantie de parfait achèvement impose au vendeur de réparer tous les défauts que vous aurez mentionné lors de la livraison du logement, quelle que soit leur nature et leur importance.
La garantie biennale
Pendant les deux premières années, vous bénéficiez d’une garantie de bon fonctionnement des équipements dits « dissociables ». Il s’agit des éléments qui peuvent être démontés ou remplacés sans détériorer le bâtiment : chaudière, fenêtres, interphone, portes, radiateurs, robinets…
La garantie décennale
En cas de dysfonctionnement d’un équipement indissociable (canalisation, chauffage central…), ou un dommage qui peut affecter la solidité de la construction et rendre le logement impropre à son usage, le propriétaire dispose de l'assurance de responsabilité civile décennale. Elle engage la responsabilité du constructeur pendant 10 ans, même si le logement est revendu entre temps.
Les avantages financiers d’un logement neuf
Des économies de travaux
Faut-il le préciser ? Puisque tout est neuf et aux dernières normes, pas de travaux à prévoir avant une dizaine d’année : inutile de renouveler la toiture ou de reprendre l’isolation ! Si vous achetez votre logement auprès d’un promoteur, vous disposez généralement d’une certaine marge de personnalisation : choix des sols, faïences…
Les dépenses supplémentaires sont donc facultatives et de l’ordre de la finition : la décoration et éventuellement l’ameublement, ce qui est plus agréable et moins coûteux.
Des économies d’énergie
Le label BBC, l’actuelle réglementation RT2012, bientôt la RE2020… Depuis plusieurs années, des normes écologiques s’appliquent aux constructions neuves. De nombreux critères sont pris en compte, comme l’orientation du bâtiment ou son isolation phonique et thermique. Pour le locataire, c’est un meilleur confort et des factures d’énergie plus légères. Pour le propriétaire bailleur, ce sont des charges réduites et plus de chances de louer facilement et longtemps son bien locatif.
A noter : si dans quelques années vous souhaitez revendre votre bien locatif, les certifications de performance énergétiques vous donneront un atout au moment de la négociation et augmenteront vos chances de réaliser une belle plus-value.
Réduire ses impôts grâce à un bien locatif neuf
Savez-vous que pour faire face au manque de logements en France, le gouvernement incite les particuliers à investir dans le neuf ? Votre choix d’acheter neuf vous donne droit à des économies à l’achat, et même à une réduction d’impôt sur vos revenus locatifs pendant plusieurs années !
Des frais de notaires plus attractifs
Plus précisément, il s’agit des droits de mutation, ces taxes que l’on paie au moment de signer chez le notaire. Pour l’achat d’un logement en cours de construction ou récemment achevé, ces droits représentent de 2 à 3% du prix de vente. Pour de l’ancien, ils s’élèvent à près de 6,5 et jusqu’à 8%.
Exonération de la taxe foncière
Le savez-vous ? Certaines agglomérations accordent une exonération totale ou partielle de la taxe foncière pendant les deux premières années suivant l’acquisition. Attention cette exonération n’est pas automatique, vous devez déposer une déclaration auprès du centre des finances publiques dans les 90 jours de sa réalisation définitive.
Location nue ou meublée, vous pouvez défiscaliser !
Deux dispositifs d’incitation à l’investissement séduisent particulièrement les contribuables les plus imposés.
Louer un logement vide avec la loi Pinel
Qui n’a pas entendu parler de la Loi Pinel ? Ce dispositif national a pour but d’inciter les particuliers à investir dans un bien locatif neuf. Il ouvre droit à une réduction d’impôt correspondant à 12%, 18% ou 21% du prix du logement suivant la durée de location choisie : respectivement 6, 9 ou 12 ans. Il s’accompagne de conditions spécifiques (loyer plafonné en fonction de la zone géographique et critères de ressources pour le choix du locataire).
Le statut de loueur en meublé
Vous décidez d’investir dans une location meublée ? Selon le montant de vos recettes, le fisc vous considérera comme un loueur en meublé professionnel (LMP) ou non professionnel (LMNP). Ainsi, le propriétaire bailleur LMNP :
- Perçoit des recettes locatives inférieures à 23 000 euros TTC par an.
- Ses recettes locatives ne dépassent pas les autres revenus du foyer fiscal.
L’un des principaux avantages de la location meublée est l’exonération de TVA. Concernant la fiscalité, si ses recettes locatives sont inférieures à 72 600 € hors charges, le bailleur peut choisir entre deux régimes : BIC réel ou micro-BIC.
- Le régime du micro BIC offre un abattement forfaitaire de 50% appliqué sur les loyers. L’impôt ne porte donc que sur la moitié des revenus locatifs !
- Avec le régime réel, le propriétaire bailleur déduit l’ensemble de ses charges (intérêts d’emprunt, travaux, taxe foncière, frais de gestion, dépenses d’entretien…) de son revenu imposable. Le régime réel permet également de déduire l’amortissement de la valeur du bien, c’est-à-dire son usure.
En résumé, l’immobilier neuf représente un choix judicieux pour l’investisseur. Il offre la tranquillité grâce aux garanties et aux faibles risques de dépasser son budget à cause de travaux imprévus. De plus, la qualité des prestations (orientation, isolation, sécurité…) vous donne la possibilité de fixer un loyer plus élevé, qui participera à rembourser votre crédit si vous en avez souscrit un. Une option intéressante pour se constituer un patrimoine personnel que vous pourrez occuper plus tard, revendre ou transmettre à vos enfants.
