Comment bien estimer le prix d’un appartement ?

Comment bien estimer le prix d’un appartement ?

L’estimation immobilière est une étape cruciale qu’il ne faut surtout pas négliger dans le cadre de la vente d’un appartement. Pour ce faire, il est essentiel de fixer le juste prix de manière objective, en fonction d’un certain nombre de critères.

Pourquoi trouver le juste prix pour vendre un appartement ?

Fixer le « juste prix » est indispensable pour réussir la vente d’un appartement. En effet, étant particulièrement attaché à son bien pour de multiples raisons, le vendeur a souvent tendance à le vendre au meilleur prix, c’est-à-dire à un tarif beaucoup plus élevé que celui qui est pratiqué sur le marché. En revanche, l’acheteur souhaite de son côté réaliser une « bonne affaire » avec un prix qui se situe en dessous des tarifs du marché, en scrutant les moindres défauts du logement, pour mieux négocier le prix d’achat. Une bonne estimation immobilière déterminera donc le juste milieu entre les deux tarifs, pour que le projet immobilier se réalise dans les délais moyens, à savoir dans 90 jours en province, contre 82 jours en région francilienne.

L’environnement de l’appartement

L’environnement influence énormément sur l’estimation immobilière d’un appartement. En effet, un logement « bien situé », c’est-à-dire qui est facilement desservi par différents moyens de transport, avec plusieurs commerces et écoles à proximité, avec moins de nuisances possibles, et surtout, qui est bien sécurisé sera toujours facile à vendre, et à revendre. Ne négligez pas non plus l’état de l’immeuble. Les bâtiments présentant une façade terne, avec des fissures apparentes et pour lesquels d’importants travaux sont à prévoir aussi bien en extérieur qu’au niveau des parties communes font souvent fuir les potentiels acheteurs. Les performances énergétiques ont également une influence croissante sur l’estimation du prix de vente de votre appartement.

Les atouts et les défauts du logement

Bien évidemment, les caractéristiques de l’appartement jouent un rôle déterminant dans l’estimation de votre bien immobilier et la fixation de son prix de vente. Dans ce cas, vous devez prendre le temps de faire un inventaire de ses points forts et de ses points faibles. Une surcote vient s’ajouter au prix moyen en cours dans l’immeuble pour ses atouts, contre une décote en cas de défaut. À titre indicatif une valorisation de 5 à 20 % du prix au mètre carré sera mise en place lorsque le bien offre une vue sur un monument, sur la mer ou la montagne. En revanche, une décote allant jusqu’à 30 % est à prévoir pour un logement à rénover dans sa totalité. Une analyse approfondie de votre appartement permettra ensuite de déterminer le prix au mètre carré que vous multiplierez tout simplement par la surface totale du logement.

Comparer les prix des appartements

Une fois que vous aurez terminé d’analyser votre logement, vous devez ensuite apprécier l’état du marché, en comparant les différents prix appliqués dans votre localité. Pour ce faire, vous devez vous informer auprès d’un certain nombre de références en matière d’estimation immobilière, comme la base de données des notaires de France. Pour évaluer un bien à sa juste valeur, les notaires se réfèrent à la base BIEN ou base d’informations économiques notariales en région parisienne, et aux données PERVAL pour les autres régions de France. Les indices de prix des sites immobiliers vous offrent également un aperçu des tarifs appliqués à un niveau communal en fonction d’un certain nombre de critères.

Faire appel à un professionnel de l’immobilier

Solliciter l’intervention d’un professionnel est aussi un excellent moyen qui permet de bien estimer son bien immobilier destiné à la vente. Pour obtenir l’estimation la plus juste, il est vivement conseillé de réaliser au moins trois estimations par trois professionnels différents. En se basant sur une liste de paramètres bien précis, les agents immobiliers sont bien évidemment les premiers à réaliser ce type de prestation. Par ailleurs, très peu de vendeurs le savent, mais les notaires sont également de véritables experts en évaluation immobilière. Ils effectuent une expertise de votre bien afin de déterminer un prix de vente objectif. À ces deux profils s’ajoutent les experts immobiliers justifiant d’une formation spécifique ou d’au moins quatre années d’expérience en évaluation de biens immobiliers.

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