SCI : quels avantages pour la transmission du patrimoine ?

SCI : quels avantages pour la transmission du patrimoine ?

Pour peu que l’on désire se constituer un patrimoine immobilier, anticiper la question de sa transmission mérite réflexion. Dans la plupart des cas, notaires ou experts-comptables vous recommanderont de constituer une SCI afin d’éviter l’indivision. Quels sont les avantages de la Société civile immobilière pour la transmission de biens immobiliers, c’est ce que nous allons voir dans cet article.

SCI : quels avantages sur l’indivision ?

Qu’est-ce que le régime de l’indivision ?

Le régime de l’indivision est le régime par défaut sous lequel un bien immobilier est acquis par plusieurs personnes. Ne nécessitant aucune formalité, c’est aussi l’indivision qui s’applique d’office dans le cas d’une succession où il y a plusieurs héritiers.

L’exemple typique : après un décès, le patrimoine du défunt est partagé entre les héritiers. Si aucune démarche n’a été faite, chacun d’eux devient indivisaire de ce patrimoine, c’est-à-dire qu’ils en deviennent propriétaire en indivision.

Indivision : quelles conséquences sur le partage ?

Sous le régime de l’indivision, chaque indivisaire détient une quote-part mais ses droits s’étendent sur l’ensemble du ou des biens. De fait, n’importe quel indivisaire peut demander (entendez par là « exiger ») de récupérer sa part, même si cela entraîne le partage et la mise en vente du bien.

Cela signifie aussi que la décision de vendre ou conserver le bien ne peut se faire qu’avec l’accord de tous les indivisaires. La prise de décision peut dès lors s’avérer très compliquée en cas de divergences de point de vue.

Contourner les blocages de l’indivision avec la SCI

Avec une société civile immobilière, chaque associé a des droits liés aux parts sociales qu’ils possèdent.

En outre, lors de la constitution d’une société, des statuts sont rédigés : ce sont eux qui encadrent le fonctionnement de la SCI. Ils permettent une grande souplesse et offrent la possibilité de définir bien des cas de figure.

Par exemple, il est possible d’étendre le pouvoir du gérant pour les affaires courantes mais de garder le fonctionnement basique de la Sci pour ce qui est de décision de vendre ou non le bien : à savoir qu’il faut à minima l’accord des associés représentant la majorité des parts sociales.

Et pour reprendre l’exemple étudié sous le régime de l’indivision, le titulaire de parts sociales ne peut les céder que s’il trouve preneur.

Finalement, la société civile immobilière protège davantage la sauvegarde du patrimoine en cas d’une mésentente entre associés. C’est pourquoi elle est tout indiquée pour la gestion d’un patrimoine familial. On parle alors de SCI familiale.

SCI : une meilleure protection des conjoints ou concubins

La SCI protège davantage que l’indivision en cas de décès d’un des deux membres du couple, et cela, quel que le soit le type d’union.

Conjoints : les époux peuvent définir librement les règles de fonctionnement et la répartition des parts d’une société civile pendant la rédaction des statuts. C’est plus économique et moins long que de changer de régime matrimonial.

Concubins : La SCI permet une transmission astucieuse entre concubins et une protection efficace du concubin survivant. Pour cela, deux montages sont couramment conçus :

  • Le démembrement croisé des parts : chacun prend la moitié de l’usufruit et la moitié de la nue-propriété. En cas de décès d’un des concubins, cela permet à l’autre d’économiser les droits de succession sur sa part (c’est-à-dire 50 % du bien) et de pouvoir conserver la jouissance du logement.
  • L’insertion d’une clause d’agrément dans les statuts de la SCI : au décès de l’un des concubins, ses héritiers devront obtenir l’accord de l’associé survivant pour devenir eux-mêmes associés de la SCI. En cas de refus, l’associé devra racheter les parts du concubin défunt aux héritiers (ou légataires).

Société civile immobilière : une réduction des droits de donation

La SCI facilite la transmission d’un patrimoine, notamment en matière de droits de donation.

Les abattements familiaux

L’abattement des droits de donation et de successions est la part sur laquelle il n’y a pas d’impôt à s’acquitter. Elle dépend du lien de parenté entre donateur et donataire. Par exemple, pour le lien parent/enfant, l’abattement s’élève à 100 000 €/donation et il est renouvelable tous les 15 ans. Cela signifie qu’un parent peut donner jusqu’à 100 000 euros à son enfant tous les 15 ans sans payer de droits de donation sur cette somme.

Avec une SCI, les parents peuvent anticiper la transmission de leur patrimoine à leurs enfants. Ils ne font pas des donations à proprement parler (chose compliquée quand il ne s’agit pas de liquidités mais de biens immobiliers), mais en cédant des parts de la SCI. Cela permet quand même de bénéficier des abattements prévus pour les droits de donations. Cela ne nuit pas non plus la gestion de ladite société, il faut simplement en adapter les statuts.

L’endettement : pas pris en compte avec une SCI

Les dettes liées à un bien ne peuvent pas toujours être déduites de la valeur du bien pour le calcul des droits de donation. C’est un des inconvénients des donations par rapport aux successions dont la loi qui les régit, elle, le permet.

Avec une SCI, les droits de donation sont calculés uniquement sur les parts sociales, pas sur la totalité du bien (parts sociales + endettement).

Illustration par exemple : un père achète un immeuble 3 millions d’euros, dont 1 million d’emprunt. S’il donne ce bien à ses fils, les droits de donation se calculeront sur la valeur du bien, c’est-à-dire 3 millions.

Si ce même homme crée une SCI avec un capital de 2 millions € et emprunte 1 million pour acheter l’immeuble. Les droits de donation se calculeraient sur la valeur des parts sociales, c’est-à-dire 2 millions.

Pour aller plus loin :

Crédits photo : Image par Tammy Cuff de Pixabay  

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