SCI : fonctionnement d’une société civile immobilière

SCI : fonctionnement d’une société civile immobilière

Pour acheter ou gérer un bien immobilier avec une ou plusieurs personnes, conjoint, cercle familial ou autres, il existe deux possibilités : le régime de l’indivision ou la constitution d’une SCI, une société civile immobilière. Si l’indivision permet une gestion simple des actifs immobiliers quand tout va bien, la transmission et la gestion deviennent chaotique à la première dissension. C’est pourquoi la constitution d’une Sci est souvent recommandée par les notaires et les professionnels de l’immobilier. Elle impose toutefois des formalités de publicité ainsi que la rédaction de statuts. Petit tour d’horizon.

Société civile immobilière : la gestion de biens avec des associés

La constitution d’une SCI se fait nécessairement autour d’associés qui, de fait, engagent leur responsabilité.

Définition d’une SCI

Une SCI (ou société civile immobilière) est une structure juridique qui lie plusieurs personnes (les associés) qui ont décidé d’acheter ou gérer un ou plusieurs biens immobiliers ensemble. Ils en partagent les bénéfices, comme ils contribuent aux pertes.

La Sci a valeur de personne morale et est donc dotée d’une personnalité juridique. Elle ne peut avoir d’autres champs d’action que l’immobilier. A l’instar de toute société, elle possède des statuts qui définissent son fonctionnement et sa gérance, notamment les modalités relatives aux prises de décision (majorité ou unanimité, par exemple).

Même si c’est le cas le plus courant, une Société civile immobilière n’est pas nécessairement familiale.

Responsabilité des associés d’une SCI

La responsabilité légale qui engage les associés est dite non solidaire, indéfinie et subsidiaire :

  • Non solidaire : elle les engage à hauteur des parts sociales respectives qu’ils détiennent, parts qui sont liées à leur apport au capital de ladite société
  • Indéfinie : un associé de SCI est responsable des dettes de la société sur son propre patrimoine
  • Subsidiaire : la responsabilité des associés n’est engagée qu’en dernier recours pour suppléer la SCI défaillante

 Toutefois, les statuts de la société peuvent modifier les modalités de répartition des pertes, comme des bénéfices, qui peuvent donc être différents de la répartition des parts sociales détenus par chacun des associés. On parle de responsabilité statutaire.

SCI, quelles démarches obligatoires lors de la création ?

Comme pour la constitution de toute société, il faut passer par quelques étapes pour créer une Sci, notamment la rédaction des statuts, l’immatriculation de la SCI et la publication d’un avis de constitution dans un journal d’annonces légles.

La rédaction des statuts

Il est vivement conseillé de la confier la rédaction des statuts à un notaire, un avocat ou un expert-comptable. Les statuts définissent notamment :

  • Les associés : à minima, ils seront deux (il n’existe pas de limite maximale au nombre d’associés) ; toutes personnes physiques et morales (société commerciale ou autre SCI) peuvent la constituer
  • Le(s) gérant(s) : désigné dans les statuts pour le premier exercice, il sera ensuite élu lors de l’assemblée générale annuelle obligatoire
  • La raison sociale
  • Le siège social (qui peut être le domicile du gérant)
  • Le capital social : il peut être composé d’apports numéraires (des sommes d’argent) ou d’apports en nature (bien immobilier dont la valeur doit être évaluée). Chaque associé reçoit des parts sociales à hauteur de son apport au capital

Lors de la constitution de la société, il faudra choisir entre capital fixe (la somme du capital est déterminée et fixée dans les statuts, toute modification entraine des formalités administratives assez contraignantes) et capital variable (un capital minimum et maximum sont définis, modifiables librement).

Le dépôt du capital dans un établissement bancaire

Le représentant légal de la SCI a 8 jours, à partir de la réception des fonds, pour les verser sur un compte spécifique. Ces fonds seront immobilisés jusqu’à l’immatriculation de la société.

L’immatriculation de la SCI

Il est obligatoire d’immatriculer la société nouvellement créée au registre du commerce et des sociétés (RCS) auprès du greffe du tribunal de commerce.

La publication d’un avis de constitution dans un journal d’annonces légales

Il est également nécessaire de publier l’annonce de la constitution de la SCI dans un journal d’annonces légales.

Comment fonctionne une SCI ?

Comme pour toute société, le fonctionnement de la SCI est tenu par quelques obligations, pour le gérant d’une part et l’ensemble des associés d’autre part.

Les assemblées générales

A minima, une assemblée générale par an doit être tenue pour confirmer le gérant dans son rôle (ou en élire un nouveau) et présenter le bilan de la société.

Toutefois, toute décision relative à l’acquisition ou la vente d’un bien immobilier doit aussi faire l’objet d’une assemblée générale.

Les obligations du gérant

La rédaction et la présentation du bilan annuel aux associés est la seule obligation du gérant pendant son mandat.

Durant cette présentation, le gérant doit aborder les éléments importants de sa gestion des affaires courantes de la SCI (encaissement des loyers, paiement des charges, déclarations fiscales, etc.).

Il doit lister les recettes encaissées comme les dépenses engagées, énumérer les acquisitions et les cessions de parts sociales et présenter, naturellement, le résultat de l’exercice.

Les obligations fiscales d’une Société civile immobilière

Deux cas de figures envisageables :

  •  Les associés sont des personnes physiques : on suit les règles relatives aux revenus fonciers où chacun est imposé en fonction de sa quote-part dans cette catégorie de revenus.
  • Les associés sont des personnes morales : leur quotepart de bénéfice est calculée suivant les règles propres à ce régime (Impôt sur les Sociétés, Bénéfices industriels et commerciaux, etc.)

A noter :

  • La SCI peut être imposée à l’impôt sur les sociétés (IS) si la demande en est faite. Dans ce cas, elle est redevable de l’impôt sur les bénéfices réalisés. Les associés, eux, ne sont imposés que sur les dividendes qu’ils décident de s’octroyer.
  • La location d’immeubles nus est, en principe, exonérée de TVA.
  • La location meublée d’un logement via une SCI est toujours assujettie à l’IS puisque la location meublée est considérée comme une activité commerciale.

Pour aller plus loin :

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