Lmnp, fiscalité : tout savoir sur le statut de loueur meublé non professionnel

Lmnp, fiscalité : tout savoir sur le statut de loueur meublé non professionnel

Vous êtes sur le point de finaliser l’achat d’un bien immobilier que vous destinez à la location. Après avoir considéré les avantages de la location meublée longue durée, vous avez optez pour ce type de logement. Vous allez bientôt déclarer des revenus locatifs et vous voulez comprendre ce qu’est le statut lmnp (loueur meublé non professionnel), à qui il s’adresse ou quelles sont les conditions d’éligibilité ? Mon Bel Appart vous explique tout.

Qu’est-ce que le lmnp ?

Le lmnp est un statut qui permet aux contribuables français de bénéficier d’une optimisation fiscale pour la location d’un bien meublé, qu’il soit neuf ou ancien.

Concrètement, les revenus (sous forme de loyer) perçus ont des avantages fiscaux. Autrement dit, ils ne seront pas entièrement imposables, à condition de respecter les critères du statut.

Pour la petite histoire, le statut lmnp existe depuis 1949. Il constitue, de fait, l’une des plus vieilles options d’optimisation fiscale française sur laquelle aucun gouvernement n’est jamais revenu.

A qui s’adresse le Lmnp ?

Il s’adresse aussi bien aux contribuables français prudents souhaitant se constituer un patrimoine immobilier pour préparer une retraite ou une succession, qu’à l’investisseur plus téméraire souhaitant se dégager des profits rapidement avec une forte rentabilité. 

Que ce soit un investissement patrimonial ou de rendement, le statut LMNP se destine plutôt à des investissements de longs termes. 

Quelles sont les conditions du statut LMNP ?

La première condition est de posséder son bien en nom propre ou à travers une SARL de famille. De plus, comme son nom l’indique, le statut lmnp concerne uniquement les biens destinés à être loués meublés. Il ne parait pas inutile de rappeler les deux critères pour louer un logement meublé :

  • Rédiger un bail
  • Meubler l’appartement

Cela peut paraitre évident mais pour être considéré comme meublé, le logement concerné doit être équipé d’un certain nombre de meubles et d’électroménagers à même de répondre aux besoins essentiels des locataires. Ces derniers doivent pouvoir y emménager sans autres éléments que leurs effets personnels. Lisez notre article pour savoir comment meubler son appartement.

Si les revenus de vos location meublées vous rapportent plus de 23 000€ par an, il ne faut pas qu’ils dépassent vos autres revenus (salaires, etc), sinon vous passerez au statut LMP (Loueur Meublé Professionnel).

Quels sont les avantages du Lmnp ?

Avec le LMNP, les loyers sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non comme des revenus fonciers (comme c’est le cas avec la location nue).  Cela donne quelques avantages…

  • Les charges de votre bien loué sont déductibles :
    • Les intérêts d’emprunt
    • Les charges de propriété et de copropriété
    • Les coûts d’entretien et de réparation
    • La taxe foncière
    • Les éventuels frais de gestion du bien (si vous faites appel à une agence pour la location ou à un cabinet comptable, par exemple)
  • La déduction des amortissements de la valeur du bien sur les recettes pendant la location du bien en meublé est possible à condition d’opter pour le régime réel (cf : Fiscalité Location Meublé )
  • Lors de la revente, ces amortissements ne diminuent pas la valeur d’acquisition, le montant de la plus-value n’est donc pas augmenté (et l’imposition qui en découle non plus)

Comment déclarer les revenus en lmnp ?

La location meublée est considérée comme une activité commerciale. Les revenus qui en résultent sont donc soumis à l’imposition sur le revenu dans la catégorie des Bénéfices Industrielles et Commerciaux (BIC).

Lors de la déclaration de votre statut lmnp, il faudra choisir entre deux régimes fiscaux :

  • Le régime forfaitaire (ou micro-BIC)
  • Le régime réel (qui permet l’amortissement de votre bien)

Pour faire votre choix, Mon Bel Appart vous recommande la lecture de cet article sur la nature des deux régimes fiscaux (forfaitaire et réel) en location meublée.

Comment déclarer mon activité de loueur meublé non professionnel ?

Rien de plus simple. Il suffit de remplir le formulaire P0i ou FCMB, selon votre situation. Là encore, nous vous recommandons la lecture de cet article qui vous explique tout, étape par étape.

Est-il obligatoire de tenir une comptabilité avec le lmnp ?

Le statut de loueur en meublé non professionnel n’est pas clair sur ce point. 

Vous devez tenir une comptabilité pour vos recettes dans la mesure où vous êtes assimilé à un gestionnaire d’une petite entreprise. Cette compatibilité-là est relativement simple.

Cependant, dès lors que vous voulez amortir votre bien en lmnp en optant pour le régime réel, les choses se compliquent sensiblement. La comptabilité de l’amortissement répond a des règles spécifiques. C’est pourquoi il est fortement recommandé de faire appel à un expert-comptable.

Est-il possible de revendre un bien loué en lmnp ?

Il est tout à fait possible de revendre un bien loué sous le statut de loueur meublé non professionnel.

Il est utile de préciser que plus le bien aura été loué longtemps, plus l’imposition sera réduite. Pour s’en convaincre, Mon Bel Appart vous recommande la lecture d’un autre article (lien après) qui prend l’exemple concret d’un calcul d’imposition lors de la revente d’un bien acheté en nom propre et loué en lmnp.

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