C’est un fait : l’investissement locatif en meublé induit des avantages fiscaux. S’il existe deux statuts permettant d’en bénéficier (Loueur meublé non professionnel, et Loueur meublé professionnel), leur obtention dépend de plusieurs facteurs. En revanche, avec le statut Lmnp, ce qui peut être choisi c’est le régime fiscal associé : régime forfaitaire (dit micro-BIC) ou régime réel. Dans cet article, nous verrons comment le statut lmnp avec le régime réel permet la défiscalisation et l’amortissement de votre bien.
Lmnp : régime forfaitaire et régime réel
Dans un précédent article relatif aux statuts Lmnp et Lmp, nous avons vu que c’est le niveau de revenu locatif et sa part dans la totalité des revenus déclarés qui détermine sous quel statut on se trouve. Intéressons-nous maintenant aux deux options pour le régime fiscal sous lmnp : régime forfaitaire ou régime réel. Notons que dans les deux cas, les loyers seront déclarés comme des bénéfices industriels et commerciaux.
Micro-Bic et régime réel en bref
- Régime forfaitaire (ou micro-BIC) : vous déclarez un forfait de charges correspondants à 50% des loyers encaissés
- Régime réel : vous déclarez vos charges locatives au réel, avec en plus des amortissements
Nous verrons plus loin quelles charges peuvent être déductibles.
Lmnp régime réel : seuil de loyers
Le régime réel s’applique de manière automatique dès que vos recettes annuelles dépassent les 72600 €. Ce montant était auparavant de 70 000 €, mais une actualisation, réalisée tous les 3 ans, a été faite le 1er janvier 2020. Cette actualisation se fait dans la même proportion que l’évolution triennale de la première tranche du barème de l’impôt sur le revenu.
Si les revenus tirés de votre activité locative sont inférieurs à 72 600 €, le régime micro-BIC s’applique automatiquement. Toutefois, si vous voulez opter pour le régime réel, vous pouvez et devez en faire la demande.
Elle doit être faite avant le 1er février de l’année civile où vous souhaitez en bénéficier. Dès lors, l’option est activée pour 2 années et reconduite tacitement tous les 2 ans.
| Régime forfaitaire (ou micro-Bic) | Régime réel | |
|---|---|---|
| Loyers encaissés inférieurs à 72 600 € | Automatique | Optionnel |
| Loyers encaissés supérieurs à 72 600 € | Impossible | Automatique |
Rentrons un peu plus dans le détail de ce régime réel en LMNP qui constitue une des dernières niches fiscales accessibles au bailleur particulier et qui peut vous permettre de vous exonérer totalement de taxation sur vos loyers perçus.
Lmnp : choisir le régime réel pour amortir son bien
Avant de voir comment amortir son bien avec le régime réel en lmnp, revenons sur la notion d’amortissement.
Qu’est-ce qu’un amortissement ?
Un amortissement est la constatation comptable et annuelle de la dépréciation de la valeur d’un actif du fait de l’usure, du temps ou de l’obsolescence. L’amortissement comptable permet donc de lisser dans le temps le coût d’un investissement ou la perte de valeur d’un actif sur plusieurs années.
Prenons l’exemple d’un ordinateur acheté 1 000 euros. Sa durée de vie est de 5 ans. La valeur de l’ordinateur perd donc 200 euros par an.
1 000 euros / 5 ans = 200 euros
Pourquoi amortir ?
On applique le même principe pour le mobilier, les travaux et les caractéristiques (façade, gros oeuvre, installations générales techniques, agencement) du bien que vous louez mais avec des durée de vie différente.
Les amortissements sont ensuite passés en charge et font baisser le bénéfice. Ce qui a pour effet de payer moins d’impôt.
L’amortissement en LMNP avec le régime réel
Le régime réel est assez simple : vous déduisez vos charges en fonction de leurs valeurs réelles tout en tenant compte de trois particularités plutôt avantageuses (par rapport à la location nue, notamment) :
- Les grosses dépenses sont amorties sur plusieurs années
- Vous pouvez déduire les amortissements du mobilier, des travaux et des caractéristiques du bien (façade, gros oeuvre, installations générales techniques, agencement)
1. Quelles charges sont déductibles en LMNP réel ?
Le Code Général des Impôts donne une liste des dépenses déductibles des revenus fonciers (articles 29 et 31) :
- Les frais de gestion, de garde et de procédure (si vous confiez la gestion locative de votre logement à une agence spécialisée dans le meublé, au hasard, OQORO, ou si vous faites appel à un cabinet comptable par exemple)
- Les dépenses acquittées pour le compte des locataires et restant définitivement à la charge des propriétaires (remplacement de petits électroménagers, par exemple)
- Les dépenses d’amélioration
- Les provisions pour charges de copropriété
- Les primes d’assurances
- Les impôts et taxes
- Les intérêts d’emprunt
- Les dépenses d’entretien et de réparation
- Les indemnités d’éviction et frais de relogement
Cette liste des charges déductibles n’est toutefois pas exhaustive : l’article 13 du Code Général des Impôts énonce que l’ensemble des dépenses effectuées en vue de l’acquisition ou de la conservation du revenu peuvent être déductibles.
Il est conseillé de s’en remettre à un comptable en ce qui concerne le montant maximum à déduire.
2. Dépenses réelles amortissables sur plusieurs années
Comme on l’a noté précédemment, les grosses dépenses réalisées sur une année civile vont être amorties sur plusieurs années. Chaque type de dépenses a sa durée d’amortissement spécifique qui correspond en gros à la durée d’usage de la dépense engagée.
C’est votre comptable qui se chargera de ventiler chaque dépense. Voici néanmoins quelques exemples courants :
- Un canapé-lit à 1 500 € amorti sur 5 ans : vous allez déduire 300 € de charges chaque année pendant 5 ans.
- Des travaux d’électricité de 8 000 € amortis sur 10 ans soit 800 € chaque année pendant 10 ans.
- Des travaux de réfection de toiture de 30 000 € amortis sur 30 ans soit 1 000€ chaque année pendant 30 ans.
Le but est de lisser les charges sur plusieurs années afin de pouvoir assurer la qualité de son bien et de le restaurer régulièrement.
3. Durée d’amortissement en LMNP réel
Cette troisième spécificité du régime réel de pouvoir amortir votre bien en plus d’amortir vos grosses dépenses en fait tout son intérêt !
Comme nous l’avons évoqué précédemment, un amortissement est « la constatation comptable et annuelle de la dépréciation de la valeur d’un actif du fait de l’usure, du temps ou de l’obsolescence. » Cette dépréciation comptable prend la forme d’une dépense « fictive » (que vous n’allez pas réellement décaissée, donc) qui va s’imputer au revenu et faire baisser votre base imposable.
Comme pour les dépenses réelles amortissables, c’est votre comptable qui se chargera de l’amortissement de votre bien. En effet amortir un logement répond à des règles particulières notamment le découpage de l’actif en « lot » (ou composant pour reprendre le jargon comptable), lot qui ont chacun une durée d’amortissement spécifique. On parle d’ailleurs d’amortissement par composant.
A titre indicatif, à Lyon, il est actuellement possible d’amortir environ 80% de la valeur actuelle d’un bien par rapport au marché sur une période de 25 ans.
Si vous avez acheté 250 000€ un T3 à Lyon qui vaut aujourd’hui 300 000€, vous pourrez déduire environ 9 600 € suivant le calcul : 300 000 x 80% / 25 = 9 600€.
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