LMNP – Calcul de votre imposition en cas de revente

LMNP – Calcul de votre imposition en cas de revente

Lors de la cession d’un appartement auparavant loué en LMNP, le propriétaire sera soumis au régime de la plus-value des particuliers. 

Pour rappel, pour louer un appartement en tant que Loueur Meublé Non Professionnel il faut le déclarer auprès du greffe du tribunal de commerce en tant que tel (cf : Comment déclarer mon activité LMNP ? ).

Calcul de la plus-value

Le calcul de la plus-value immobilière est le suivant : 

Plus-value immobilière = Prix de cession – Prix d’acquisition 

Le prix de cession est le prix réel, hors frais d’agence, tel qu’il est stipulé dans l’acte de vente diminué notamment du montant des frais supportés par le vendeur à l’occasion de cette cession (ex : frais de diagnostics).

Il est également possible d’augmenter le prix d’acquisition de manière à diminuer la plus-value (et donc l’imposition). Voici les éléments qui peuvent être ajouté au prix d’acquisition :

  • Charges et indemnités versées à l’ancien vendeur lors de l’achat.
  • Frais d’acquisition c’est à dire les frais d’agence, de notaire. En l’absence de justification il est possible de retenir la somme forfaitaire de 7,5% du prix d’achat.
  • Dépenses travaux (construction, reconstruction, agrandissement, amélioration sous conditions). Si le bien est détenu depuis plus de 5 ans il est possible d’opter pour un forfait de 15% du prix d’achat sans justificatif (facture, etc).
  • Frais de voirie, de réseau et de distribution.

Plus-value nette imposable supérieur à 50 000€

Si la plus-value nette imposable est supérieur à 50 000€ le ou les vendeurs supporteront une taxe supplémentaire calculée à partir d’un barème progressif allant de 2% à 6%.

Si le bien vendu est détenu par plusieurs propriétaires, les 50 000€ de plus-value nette imposable seront calculés individuellement selon les quote-parts des propriétaires du bien.

Calcul de l’exonération d’impôt sur la plus-value

La plus-value immobilière est assujetti à l’impôt sur le revenu au taux de 19% et aux prélèvements sociaux à hauteur de 17,20% en 2019. 

Seulement la durée de détention du bien donne lieu à des abattements. Ces abattements sont calculés par année de détention et ne sont pas les mêmes pour l’impôt sur le revenu et les prélèvement sociaux. 

Cette abattement ne fonctionne pas si :

  • l’acheteur et le vendeur vivent en couple
  • l’acheteur est un ascendant ou descendant du vendeur

| ! | –>  la “première année” correspond de 0 à 1 et non pas de 1 à 2

Durée de détention

Abattement applicable
par année de détention 
IR (19%)

Abattement applicable
par année de détention
prélèvement sociaux (17,20% )

0 à 4 ans

0% par an 

0% par an 

5 à 20 ans 

6% par an

1,65% par an 

21 ans 

4% par an 

1,6 %

22 à 29 ans

exonération

9% par an 

30 ans et +

exonération  

exonération

Ainsi, la plus-value immobilière est exonérée :

  • Au bout de 22 ans de détention pour l’impôt sur le revenu
    6% x 16 années + 4% x 1 an = 96% + 4% = 100% d’exonération

  • Au bout de 30 ans de détention pour les prélèvements sociaux
    1,65% x 16 années + 1,6% x 1 année + 9% x 8 année = 26,4% + 1,6% + 72% = 100% d’exonération

Exemple

Plus-value de 40 000€ au bout de 24 ans de détention. 

Impôt sur le revenu : 0€ car exonération complète au bout de 22 ans et nous détenons le bien depuis 24 ans.

Prélèvements sociaux : 
    – de 5 à 20 ans : 1,65% * 16 ans = 26,4%
    – 21 ans = 1,6%
    – 22 + 23 + 24 ans : 9% x 3 = 27%

Somme : 26,4% + 1,6% + 27% = 55% d’exonération, vous êtes donc imposé sur 45% (100% – 55%).

Le montant des prélèvement sociaux est 17,20%.

Calcul : 40 000€ x 45% x 17,20% = 3 096€.

Le montant des prélèvements sociaux à payer est de 3 096€.

Conclusion

Comme nous pouvons le voir le loueur meublé non professionnel profite d’un double avantage fiscal :

  • Déduction possible des amortissements de la valeur du bien sur les recettes pendant la location du bien en meublé (cf : Fiscalité Location Meublé )
  • Lors de la revente, ces amortissements ne diminuent pas la valeur d’acquisition, le montant de la plus-value n’est donc pas augmenté (et l’imposition qui en découle non plus)

D’autre part, le montant de la plus-value peut être optimisé par le vendeur en majorant le prix d’acquisition, minorant le prix de vente et grâce aux abattement fiscaux obtenu avec la détention du bien.

Crédits image : designed by Macrovector / Freepik

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