Les grandes étapes de l’investissement locatif

Les grandes étapes de l’investissement locatif

Et si vous tentiez l’aventure de l’investissement locatif ? Il s’agit de l’acquisition d’une maison ou d’un appartement, neuf ou ancien, destiné à être loué afin d’en tirer des revenus tous les mois. Découvrons quelles sont les étapes incontournables d’un tel projet, de la recherche du bien à son financement, et quelles sont les questions à vous poser, notamment en matière de fiscalité, avant de vous lancer.

1ère étape de l'investissement locatif : faire la mise au point sur ses projets

Comme pour tout investissement, il vous faut être en possession, dans la mesure du possible, de toutes les informations disponibles. Ainsi, il vous faudra stimuler votre curiosité et aller piocher des données à droite et à gauche.

Voici les éléments du marché locatif que vous devez maîtriser :

  • Les différents types de logement
  • Les loyers
  • Les taxes
  • Le régime de fiscalité auquel vous serez soumis
  • Les possibilités de financement

Au-delà du marché locatif en lui-même, soyez au courant des différentes tendances ainsi que des évolutions du marché immobilier en général afin de cibler l’endroit et le moment idéal pour votre investissement.

Il vous faudra aussi définir clairement les objectifs de votre investissement. Si vous souhaitez louer votre bien puis y passer vos vieux jours, vous devrez donc choisir votre bien comme vous le feriez pour votre résidence principale. Si vous désirez générer un revenu complémentaire en le louant à un étudiant par exemple, choisissez une localisation proche d’une université ou des transports en commun. Enfin, si vous investissez dans le but de dégager une plus-value, vous devez l’anticiper, aux prémices de votre recherche afin de trouver un bien qui correspond aux attentes du marché.

2ème étape : trouvez le bien dans lequel vous voulez investir

Avant de s’intéresser au logement en lui-même, il est essentiel de s’attarder sur son emplacement. Un logement à proximité ou dans le centre-ville, proche des commerces, d’une école ou encore d’un espace vert, sera loué plus facilement et plus rapidement.

A plus grande échelle, il vous faut investir dans une région où le marché immobilier est dynamique, à savoir une offre et une demande soutenues. La région parisienne, les grandes métropoles, les zones frontalières et les zones côtières sont des valeurs sûres.

Pour vous informer sur l’attrait potentiel d’une zone, vous pouvez étudier l’évolution des loyers, le marché locatif, le solde migratoire ou encore les arrêtés municipaux.

Quant au type de logement, vous devez tout d’abord vous intéresser à la surface. Tout dépend de votre degré d’attrition au risque. Les grands appartements et les maisons peuvent paraître moins lucratifs mais donnent accès à un revenu confortable et sécurisé sur le long terme. A l’inverse, les petites surfaces rapportent plus mais sur des durées plus courtes du fait du roulement plus élevé des locataires qui provoque un risque de vacance locative.

3ème étape pour réussir votre investissement : préparez votre financement

Il s’agit, avant toute chose, de se pencher sur la question de l’apport personnel. L’apport se caractérise par la part de l’investissement que vous n’empruntez pas à votre banque, mais qui provient de votre épargne par exemple. Cette variable va être l’un des premiers éléments que votre banquier souhaitera connaître lors de votre rendez-vous. Il n’existe pas de norme ou d’obligation à proprement parler mais on entend souvent que sans un apport de 10 % du prix du bien pour payer les frais liés à l’achat (notaire, garantie, etc.), les banques n’acceptent pas de financer.

L’investissement locatif est, quant à lui, apprécié d’une manière différente et les banques sont plus enclines à financer à 110%, à savoir sans apport, car cela améliore la rentabilité de l’investissement.

Effectivement, avec un emprunt sans apport, votre rentabilité est accrue grâce au tant recherché effet de levier. Ce dernier provient de 3 avantages majeurs :

  • Les taux d’intérêts sont actuellement très bas, entre 1 et 2%
  • Les intérêts de l’emprunt sont déduits du montant des loyers que vous percevez et réduisent ainsi votre base imposable
  • La banque vous assure et vous protège

Enfin, il vous faudra négocier le taux d’intérêt auquel vous allez emprunter. Afin d’accéder au meilleur taux, vous pouvez faire appel à un courtier. Leur expertise du marché immobilier ainsi que leur proximité avec les banques leur permettent de négocier les meilleurs taux.

Vous pouvez, par exemple, vous adresser à Pretto qui est un courtier en ligne 100% gratuit. Il vous aidera à élaborer un dossier attractif, professionnel et rigoureux pour la banque.

Bonus : des déductions fiscales sont possibles

1. Le premier angle de déduction passe par la déductibilité des intérêts de votre prêt de vos revenus locatifs. Votre revenu imposable s’en voit donc diminué.

2. Depuis peu, la loi Pinel vous permet de bénéficier de 12, 18 ou 21% de déductions d’impôts indexées sur le montant de votre investissement. Vous y avez droit en fonction :

  • Du nombre d’années auquel vous vous engagez à louer votre bien (entre 6 et 12 ans)
  • Des normes imposées (chauffage, temps des travaux…)
  • De l’emplacement de votre logement
  • Du montant de votre loyer

3. Si le bien que vous mettez en location est :

  • Vide (autrement appelé location nue): le montant des travaux peut être déduit de loyers que vous percevez
  •  Meublé, deux régimes sont mis à votre disposition :
    • Si vous louez sous le régime de loueur en meublé non professionnel (LMNP) : déduction des charges et des amortissements des revenus locatifs
    • Si vous êtes un loueur en meublé professionnel (LMP), statut qui nécessite de s’inscrire au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) : déduction des charges qui entraînera un déficit déductible de vos revenus puis les amortissements ramèneront les loyers à zéro au moment de les déclarer.

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