Investissement locatif : comment assurer un prêt immobilier ?

Investissement locatif : comment assurer un prêt immobilier ?

L’investissement locatif, seul placement finançable par un emprunt, a le vent en poupe avec des dispositifs avantageux comme le Pinel ou plus récemment le Denormandie. Comme pour tout crédit immobilier, le prêt qui finance l’achat d’un logement destiné à être loué nécessite d’être sécurisé par une assurance emprunteur. La couverture diffère de celle proposée pour une résidence principale en raison de la nature même du projet. Quelles garanties sont exigées par le prêteur ? Quels types de contrat existent ? Comment bien choisir l’assurance d’un prêt pour un investissement locatif ?

L'assurance de prêt : 1ère étape pour obtenir un financement immobilier

Bien que non obligatoire d’un point de vue légal, l’assurance emprunteur sera systématiquement exigée par l’organisme qui va accorder le financement. La protection est double : elle sécurise le remboursement des échéances auprès du prêteur en cas de défaillance de l’emprunteur et protège ce dernier en cas de survenance d’un sinistre qui le priverait définitivement ou momentanément de revenus. En cas de décès, de maladie ou d’accident qui le rendrait invalide ou dans l’incapacité d’assumer sa dette, l’assurance prend en charge tout ou partie des mensualités d’emprunt à hauteur des garanties et des quotités souscrites.

Le libre choix de l’emprunteur pour son assurance de prêt

La réglementation s’est étoffée depuis septembre 2010 pour mieux encadrer l’assurance de prêt. La loi Lagarde offre à chaque emprunteur la possibilité de choisir librement le contrat d’assurance qui couvrira son crédit. Grâce au principe de délégation, chacun peut souscrire une offre concurrente de celle proposée par le prêteur (souvent la banque) et être couvert avec des garanties sur-mesure au meilleur prix. Le dispositif a été renforcé en juillet 2014 avec la loi Hamon qui autorise le changement de contrat au cours de la première année du prêt. Si l’emprunteur n’a pu ou n’a pas eu le temps d’opter pour la formule de son choix, il peut résilier le contrat en cours, sans motif ni pénalité, pour le substituer par une assurance au moins équivalente en termes de garanties. Plus récemment, en janvier 2018, le législateur a étendu l’opportunité de substitution de l’assurance de prêt sur la durée totale de l’emprunt. Désormais, à chaque échéance, l’emprunteur peut faire valoir son droit au libre choix de l’assurance sous réserve de respecter l’équivalence de niveau de garanties.

Les garanties indispensables pour un investissement locatif

Quelle que soit la destination des fonds prêtés (financement d’une résidence principale, d’une résidence secondaire, investissement locatif), tout prêt est assorti d’une assurance, mais la couverture varie en fonction de divers paramètres : l’âge et l’état de santé de l’assuré, le montant, la durée et le type de prêt. 

La garantie décès est la couverture socle de toute assurance emprunteur : si l’assuré décède, l’assureur prend en charge l’intégralité du capital restant dû, le bien immobilier revenant aux héritiers. 

Elle est toujours associée à la garantie PTIA (Perte Totale et Irréversible) qui intervient si l’assuré, suite à une maladie ou un accident, se retrouve dans l’incapacité totale et définitive d’exercer une activité rémunératrice : comme pour la garantie décès, l’emprunt est soldé par l’assureur. Dans le cadre d’un investissement locatif, ces deux garanties peuvent suffire pour couvrir le crédit. Sachant que l’emprunteur percevra des revenus locatifs, la banque se montre plus souple en matière de garanties. En cas d’arrêt de travail qui priverait l’emprunteur d’une partie de ses revenus, les loyers compensent tout ou partie des mensualités d’emprunt.

Les garanties optionnelles pour des investissements locatifs

L’assuré peut améliorer sa couverture en ajoutant les autres garanties habituelles qui ne peuvent être souscrites séparément des garanties décès/PTIA. L’organisme de crédit peut aussi exiger de renforcer la protection et demander la souscription à ces garanties optionnelles qui entrent en jeu en cas d’arrêt de travail pour maladie ou accident : 

  • La garantie ITT (Incapacité Temporaire de Travail)
  • La garantie IPT (Invalidité Permanente Totale) lorsque le taux d’invalidité est supérieur ou égal à 66%, qui vient renforcer la garantie IPP (Invalidité Permanente Partielle pour un taux d’invalidité compris entre 33% et 66%).

Selon les modalités de l’assurance, les mensualités du crédit sont prises en charge de manière partielle, après application d’une période de franchise. Ces garanties sont assorties d’exclusions pour maladies non-objectivables (affections dorso-vertébrales, pathologies psychiques et psychiatriques) et pour pratiques sportives à risques, qu’il est possible de racheter moyennant une surprime chez certains assureurs.

Assurance individuelle ou assurance collective ?

L’organisme de crédit va systématiquement proposer sa formule interne, qu’on nomme contrat groupe. Il s’agit d’un contrat collectif, donc mutualisé, qui se base sur des standards d’âge et de situation de risque : il n’offre pas de couverture sur-mesure, adaptée aux spécificités de l’emprunteur. La réglementation autorise une alternative plus avantageuse en termes de prix et de garanties : l’assurance en délégation. L’investisseur locatif bénéficie d’une opportunité pour réduire le coût de son assurance tout en étant protégé de manière optimale selon ses besoins. À garanties équivalentes, une assurance souscrite auprès d’un assureur externe coûte deux voire quatre fois moins cher que le contrat bancaire.

Les formules individuelles sont également ouvertes aux profils à risques accrus, que les banques rechignent bien souvent à assurer. Les personnes malades ou anciennement malades peuvent être assurées avec ou sans surprime grâce à la convention Aeras (s’Assurer et emprunter avec un risque aggravé de santé), et ainsi accéder à l’emprunt immobilier. Quant aux personnes qui pratiquent des sports dangereux ou qui exercent des professions à risques, seules les assurances individuelles leur offrent une protection qui corresponde à leurs particularités. Les professions médicales ont notamment accès à une assurance dédiée.

Comparer les offres d'assurance de prêt pour faire le bon choix

Le marché de l’assurance de prêt est vaste, et la concurrence largement ouverte depuis l’instauration du principe de délégation. 

Il est fondamental de comparer les offres pour trouver la formule adaptée au prix le plus juste auprès de courtier indépendant tel que Magnolia.fr, qui facilite la recherche d’une assurance emprunteur, quels que soient le profil et le projet de l’assuré. 

L’assurance de prêt est un produit complexe, souvent difficile à appréhender pour un emprunteur néophyte. Le choix du contrat est toujours stratégique pour réduire l’effort d’épargne et bénéficier d’une protection adéquate. Grâce aux conseils avisés d’un expert en Assurance de Prêt, l’investisseur gagne du temps en comparant en quelques clics jusqu’à une trentaine d’offres correspondant à son profil. Il reçoit gratuitement et sans engagement les devis les plus compétitifs et peut demander à être contacté par un expert pour finaliser son choix en toute objectivité.

Le contrat d’assurance groupe, que le prêteur a obligation de remettre au plus tôt dans la demande de crédit, va servir de référence pour évaluer les garanties. Sur cette base, l’emprunteur peut effectuer son choix et souscrire une couverture qui présente a minima des garanties équivalentes. L’accord du prêteur en faveur d’une assurance déléguée est subordonnée à cette condition sine qua non.

L’assurance destinée à couvrir un emprunt pour un investissement locatif requiert une couverture adaptée, bien souvent plus simple que celle exigée pour l’achat d’une résidence principale. Grâce à un comparateur en Assurance de Prêt, le choix du contrat est facilité et l’emprunteur bénéficie d’un accompagnement personnalisé tout au long de la procédure de souscription.

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