Chaque année, Lyon figure aux palmarès des villes où il fait bon vivre. Par ricochet, la capitale des Gaules est aussi une ville où il fait bon investir… Sa situation géographique, son dynamisme économique, sa croissance démographique concourent à expliquer la bonne santé de son marché immobilier. Mais pour réaliser un bon investissement locatif à Lyon, encore faut-il bien choisir son quartier et son type de logement. Entre immobilier neuf et ancien, logement meublé ou location nue, on n’aura pas le même rendement locatif. Explications.
Poumon économique en Rhône-Alpes-Auvergne, Lyon rayonne
Idéalement située à 2 h de TGV de Genève et de Paris, proche de Milan, Lyon bénéficie d’une position stratégique idéale en Europe. Mais plus localement, c’est aussi et surtout le centre névralgique de la région Rhône Alpes Auvergne, la deuxième région française en matière de PIB.
Tous les indicateurs économiques nécessaires à un bon investissement immobilier locatif sont réunis dans la métropole lyonnaise :
Investissements importants des entreprises, en particulier dans les nouvelles technologies
Bassin d’emplois (25% des emplois régionaux sont situés à Lyon, principalement dans le secteur tertiaire ; source Insee)
Courbe démographique en constante progression depuis 5 ans (+1,1 % de moyenne sur cette période ; source Insee)
Nombreux projets immobiliers d’envergure (exemple avec la rénovation du quartier de la Part-Dieu)
L’autre élément important quand on se lance dans l’immobilier locatif est de savoir si la ville dans laquelle on investit est estudiantine. Les étudiants étant majoritairement locataires, ils représentent indéniablement une cible potentielle.
Lyon, ville étudiante et pôle universitaire d’excellence
Lyon s’est classée deuxième au palmarès des villes étudiantes françaises en 2019 (critères de sélection basée sur le cadre de vie, l’attractivité de la ville, l’emploi, le niveau des offres de formations dans le supérieur, la vie étudiante).
Avec près de 160 000 étudiants, la métropole lyonnaise est une ville qui attire. Elle attire même au-delà des frontières hexagonales puisque plus de 10 % de ces étudiants sont des étudiants étrangers. D’après des estimations conjointes de la Métropole et des Universités de Lyon, le nombre total d’étudiants pourraient monter jusqu’à 195 000 en 2030.
Sachant qu’une grande partie de ces étudiants sont locataires, on prend vite conscience de l’intérêt d’une telle statistique. Si vous faites des étudiants votre cible privilégiée, il y a deux stratégies auxquels vous devez réfléchir :
- optez pour des appartements proches des grosses infrastructures: les facultés de médecine (métro Grange Blanche, dans le 8e arrondissement), le campus de la Doua (Villeurbanne), la Manufacture des Tabacs (Sans Souci, Lyon 3ème), le campus de Lyon 2 (Bron)
- optez pour les quartiers prisés pour la vie étudiante qu’ils offrent (Guillotière, Saxe-Gambetta, Jean Macé d’un côté, la Presqu’île, ou le Vieux Lyon pour des étudiants avec des moyens plus élevés)
Pénurie de logements, pérennité de l’investissement locatif
Cette attractivité est à l’origine de la pénurie de logements que connaît Lyon depuis quelques années, une pénurie qui se répercute aussi sur les investisseurs qui ont de plus en plus de mal à trouver un bien. Le marché immobilier est saturé.
Dans un article de Lyon Capitale paru en septembre 2019, Patrick Lozano, président de l’Union des syndicats de l’immobilier Rhône-Alpes, expliquait que sur « 13 000 habitants qui arrivent chaque année, seulement 8000 à 9000 logements leur sont proposés ». La forte présence étudiante amplifie ce déséquilibre et concentre la demande sur les logements de petites surfaces.
De fait, se constituer un patrimoine immobilier locatif à Lyon, c’est l’assurance d’avoir une faible carence locative, quelque soit le bien immobilier que vous louez.
Pour une meilleure rentabilité, investir dans l’ancien
Depuis des années, la hausse des prix à l’achat est constante à Lyon, avec des records atteints en 2019 (4 230 euros le mètre carré en moyenne selon la Fédération nationale de l’immobilier, chiffres de décembre). Cela représente une hausse de 26 % par rapport à 2015. Cette augmentation, signe s’il en faut de l’attractivité de la ville, rend plus difficile l’obtention d’une excellente rentabilité. Une estimation permet de situer le rendement locatif à Lyon aux environs de 5,5 % brut à condition d’investir dans l’ancien (pour rénover le logement et, idéalement, le meubler).
Sources : baromètres LPI-SeLoger (Novembre 2019)
Le mieux est de découper une moyenne ou grande surface en plusieurs chambres et des parties communes destinées à la colocation : c’est le choix qui offre le meilleur rendement locatif, jusqu’à 8%. Et si vous ne souhaitez pas gérer vous-même votre bien (il est vrai que la colocation demande une plus forte présence côté gestion), OQORO propose un service de gestion locative complète à Lyon.
Fiscalement, la location meublée, via le statut lmnp (loueur meublé non professionnel) et le régime réel, est la configuration qui offre les meilleurs avantages avec la possibilité de déduire l’amortissement de votre bien, en plus des charges.
Bien sûr, pour chaque type de logement il existe des dispositifs fiscaux (Loi Pinel pour l’investissement dans l’immobilier neuf, Censi-Bouvard pour les résidences services, etc.) Là encore, le plus important reste de choisir le type de logement le mieux adapté à votre cible.
