Gestion locative : les mesures phares du projet de loi Nogal

Gestion locative : les mesures phares du projet de loi Nogal

Le député LREM de Haute-Garonne Mickaël Nogal avait présenté à l’Assemblée Nationale le 18 juin 2019 un rapport intitulé « Louer en confiance ». Résultat de 6 mois d’audition des acteurs du logement en France, le rapport poursuivait le but de réinstaurer un climat de confiance entre locataires et propriétaires, notamment par l’entremise des professionnels de l’immobilier. Il se déclinait en 37 propositions. Le 14 janvier dernier, Michaël Nogal présentait son projet de loi définitif « visant à sécuriser les propriétaires bailleurs et à faciliter l’accès au logement des locataires. » Il devait être présenté et discuté en mai à l’Assemblée, mais le Covid a bousculé le calendrier. En attendant son vote et sa mise en application annoncée pour 2021, penchons-nous sur les mesures phares.

Un nouveau mandat de gestion pour sécuriser les loyers impayés

L’une des mesures principales du rapport Nogal visait à l’instauration d’un nouveau mandat de gestion locative. C’est confirmé dans le projet de loi avec l’instauration d’un contrat de location en “ garantie totale ”. Avec ce contrat, les agences immobilières et autres administrateurs de biens seraient contraints de verser l’intégralité des loyers et des charges aux propriétaires à la date convenu dans le mandat de gestion, et ce quel que soit l’état réel du paiement des loyers par les locataires.

Pour les propriétaires, ce serait l’assurance de toucher leur loyer chaque mois. À charge pour les agences de collecter les loyers, et, le cas échéant, d’entamer les procédures visant à récupérer les loyers impayés auprès des locataires défaillants. Pour Mickaël Nogal, sécuriser totalement les propriétaires serait le meilleur moyen de « rendre l’investissement locatif plus sûr et plus attractif, au‑delà des dispositifs fiscaux existants. » Notons toutefois que ce nouveau contrat de “garantie totale” ne sera pas obligatoire.

L’autre versant de cette proposition, c’est de mettre fin à la discrimination des candidats les moins favorisés et ce dès la soumission des dossiers. Pour cause, la garantie loyers impayés (GLI) à laquelle souscrivent aujourd’hui près de 10 % des propriétaires en France pour se prémunir des impayés impose des critères drastiques pour la sélection des candidats.

Avec ce nouveau mandat de gestion, plus besoin donc pour les propriétaires de souscrire une GLI. Ce serait aux professionnels de l’immobilier d’assurer les biens qu’ils ont en gestion en souscrivant une assurance en excédent de pertes. En réponse, la Fédération Nationale de l’Immobilier (FNAIM) a déjà réclamé la création d’un fichier répertoriant les incidents de paiement pour protéger les agences des mauvais payeurs. Une demande à laquelle le ministre du logement en personne, Julien Denormandie, s’est fermement opposé lors de son passage sur RMC le 21 janvier 2020.

Cet objectif de mettre fin à une sélection drastique des candidats qui conduit certains à vivre le parcours du combattant pour trouver un logement serait renforcé par une autre mesure : la limite du recours à un seul garant physique.

nouveau contrat garantie totale du projet loi nogal pour la gestion locative
Nouveau contrat « Garantie totale » du projet de loi Nogal pour la gestion locative.

Le projet de loi Nogal limite le recours à un seul garant

Si le propriétaire ne craint plus les loyers impayés, sera-t-il moins regardant sur le choix du locataire ? Pas sûr. C’est pourquoi, pour s’assurer d’un assouplissement dans le choix des candidats, le projet de loi Nogal induit un changement majeur au niveau des garants.

Interdiction du cumul des garanties

Dans son précédent rapport, le député LREM indiquait déjà vouloir réduire l’usage répandu des garants, comme personnes physiques. Avec le projet de loi, il a confirmé la tendance en limitant les garanties qu’un propriétaire peut demander à un seul garant et en interdisant le cumul des garanties exigées.

Sur ce deuxième point, le projet de loi le précise en ces termes : « les propriétaires ne pourront plus cumuler la caution (le garant nldr) avec d’autres garanties comme les assurances de loyers impayés, la garantie Visale ou le nouveau mandat de “garantie totale” créé par la présente proposition de loi.» 

Quelle alternative au garant ?

La garantie visale par exemple, répond le député de la Haute-Garonne. Gratuite, coordonnée par Action Logement, elle incarne les bases d’une confiance rétablie en raison de l’indépendance du groupe Action Logement, acteur de référence du logement social et du lien emploi-logement en France.

La consignation du dépôt de garantie auprès des professionnels de l’immobilier

C’est peut-être le point le plus sensible qui touche à un facteur de tension du marché locatif. Il fait l’objet de la proposition N°2 et vise à modifier l’article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 qui concerne le dépôt de garantie, improprement appelé caution. Penchons-nous sur la procédure telle qu’elle fonctionne aujourd’hui avant de voir le changement qu’elle impliquerait.

Quelle est la procédure actuelle du dépôt de garantie ?

À ce jour, le dépôt de garantie, dont le montant varie selon la nature du logement (un mois hors charges pour les logements nus, deux mois pour les locations meublées), est le plus souvent encaissé par les propriétaires. A l’issue de la période de location, le départ du locataire est sanctionné par un état des lieux de sortie. Cet état des lieux est comparé à l’état des lieux réalisé lors de l’entrée du locataire dans le logement. Si des dégradations ont été constatées, le coût des réparations est déduit du dépôt de garantie qui doit être rendu dans un délai de deux mois. Si aucune dégradation n’a été constatée, il doit être rendu dans un délai d’un mois.

Aujourd’hui, les locataires s’estiment de plus en plus lésés par des propriétaires-bailleurs qui ne rendent pas toujours la caution dans les temps, voire ne la rendent pas du tout. Ils jugent l’appréciation des dégradations floue et partiale. La preuve : 65 % des actions en justice entamées par les locataires concernent la non-restitution du dépôt de garantie. En réaction, les locataires ne payent plus le ou les deux derniers mois de loyers. Cette pratique, qui s’est largement répandue, ne fait « qu’accentuer la tension », selon le député LREM.

Quels changements annoncent le projet de loi Nogal ?

Inspiré par les dispositifs mis en place dans le parc locatif privé du Royaume-Uni, Mickaël Nogal proposait dans son rapport initial de consigner le dépôt de garantie entre les mains d’un organisme indépendant et agréé par l’Etat qui devait agir comme un fond de sécurisation. La caution devait donc être libérée par l’organisme en cas d’accord des deux parties ou libérée par une décision de justice en cas de litige.  

Dans le projet de loi, le député a privilégié les professionnels de l’immobilier à la place d’un organisme agréé par l’Etat, jugé trop complexe à mettre en place. Les agences et gestionnaires de biens devraient donc avoir la charge de mettre dans un compte séquestre les dépôts de garantie des biens.  

L’autre proposition consiste en la création par une personnalité indépendante d’une grille de vétusté afin de rendre moins discutables les retenus sur le dépôt de garantie en fin de bail.

Renforcer la formation des professionnels de l’immobilier

Avec ce projet de loi, on le voit, le rôle des professionnels de l’immobilier et des agences de gestion locative en particulier est renforcé. Cela s’accompagnera par une formation accrue des agents et gestionnaires de biens ainsi que par un contrôle accru des CCI et la création d’une certification “Immo +”. Cette certification validera une bonne gestion administrative, technique et comptable.

Pour conclure, si le projet de loi ne répond pas à toutes les interrogations ni tous les cas de figure (quid des garants pour les colocations avec caution solidaires?), s’il est vrai qu’il suscite la colère des propriétaires qui ne veulent pas faire gérer leur bien immobilier ni avoir recours aux agences pour la mise en location, le but poursuivi, lui, reste louable et nécessaire.

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