Propriétaire-bailleur: comment gérer la mise en location?

Propriétaire-bailleur: comment gérer la mise en location?

Propriétaire-bailleur: comment mettre en location votre appartement ?

Vous avez décidé de mettre en location un bien, qu’il s’agisse d’un appartement ou d’une maison. L’ensemble des démarches sont regroupées sous le vocable de gestion locative. De la recherche de locataires à l’état des lieux de sortie en passant par l’encaissement des loyers, découvrez les conseils de Mon Bel Appart.

Préparer son appartement pour la location

Les diagnostics obligatoires

Avant d’être mis en location, votre bien devra satisfaire un certain nombre d’exigences de confort et de surface minimum. Sans entrer dans les grands travaux, toutes les installations doivent être aux normes et en parfait état de fonctionnement : gaz, électricité, production d’eau chaude, chauffage… Des documents devront préciser l’état de chacune de ces installations.

La loi oblige également la production de plusieurs diagnostics immobiliers, concernant les risques naturels, miniers ou technologiques, la présence d’amiante, de plomb ou de termites. Le diagnostic de performance énergétique et le diagnostic bruit sont aussi obligatoires.

Tous ces documents sont regroupés dans un dossier de diagnostics techniques annexé au bail.

Choisir de louer le logement meublé ou vide

La location meublée est à privilégier si vous ciblez une clientèle étudiante. Le bail est de 9 mois (bail étudiant) ou 12 mois (bail meublé classique) renouvelable. Doter l’appartement de mobilier a aussi un coût qu’il faut prendre en compte. En contrepartie, le loyer d’un meublé est plus élevé (5 à 30%) et son régime fiscal plus favorable, puisque vous bénéficiez du statut de loueur en meublé non professionnel.

Si vous louez un appartement plus grand dans une zone moins recherchée par les jeunes, la location vide est une bonne option. Vous éviterez ainsi d’être en situation de vacance locative et la rotation des locataires est plus longue (un bail est en général signé pour 3 ans).

Fixer le prix du loyer et des charges

Il faut déterminer le montant du loyer en fonction de la rentabilité locative recherchée sans grever l’attractivité du bien. Vous devez donc vous aligner sur les prix du marché dans le quartier, sur des appartements équivalents. C’est là que l’expertise d’un agent immobilier est intéressant, car il saura estimer la valeur idéale du loyer.

Les charges locatives (eau, énergie, enlèvement des ordures ménagères, entretien de l’immeuble…) sont payées par le locataire chaque mois sous forme d’une provision. Vous devez donc connaître le montant annuel afin de calculer une répartition mensuelle qui sera régularisée en fin d’année en fonction de la consommation réelle.

Rechercher des locataires… et les trouver !

Votre appartement est fin prêt, vous devez à présent le proposer à la location. Pour cela, rédigez une annonce détaillée qui précise par exemple :

  • la superficie et le nombre de pièces le cas échéant ;
  • le montant du loyer ;
  • le montant des charges et ce qu’elles comprennent ;
  • les équipements proposés, notamment s’il s’agit d’un meublé ;
  • la localisation…

Mettez toutes les chances de votre côté en prenant des photos avantageuses : une annonce avec photos draine 7 à 8 fois plus de contacts. Publiez votre annonce sur les sites spécialisés, dans la presse, mais aussi chez les commerçants. Si vous visez une clientèle étudiante, n’oubliez pas les abords des établissements d’enseignement supérieur !

Lorsque vous aurez effectué les visites avec les potentiels locataires, vous devrez ensuite choisir celui que vous voulez. Pour cela, vous devez bien entendu vous assurer de sa solvabilité pour ne pas risquer des impayés de loyer. La loi vous autorise à demander un certain nombre de documents permettant de vérifier la capacité du locataire à payer ses loyers. Le cas échéant, vous pouvez exiger du locataire qu’il ait recours à un garant dont vous pourrez aussi vérifier la solvabilité.

Vous avez toute liberté quant au choix du locataire, sous réserve qu’il n’y ait pas de discrimination liée au sexe, à la religion, à l’origine du candidat ou son apparence physique.

Louer soi-même ou confier la gestion locative à une agence ?

Vous pouvez tout à fait louer votre bien par vous-même : il vous faudra rédiger l’annonce, organiser les visites, choisir votre locataire, puis gérer la partie administrative de la location : rédaction du contrat de bail, encaissement des loyers, émission des quittances…

Confier la gestion locative à une agence a l’avantage de vous libérer totalement l’esprit. Le gestionnaire s’occupera de toutes les démarches, y compris des litiges. L’inconvénient majeur est son coût (de 6 à 9 % du montant annuel des loyers), mais vous gagnerez en temps et en sérénité, d’autant que la réglementation évolue très vite. Les agences de gestion locative en ligne ont l’avantage de coûter moins cher qu’une structure classique (chez Mon bel appart, cela vous coûtera seulement 4,9 % par mois).

Il est tout à fait possible aussi de confier seulement la mise en location à une agence. Vous pouvez aussi vous occuper de trouver les locataires sans intermédiaires puis confier la gestion locative à une agence spécialisée.

La gestion de votre location au quotidien

Vous avez trouvé le locataire idéal ? Il est temps de lui faire signer un contrat de location ou bail. Ce document est réglementé par le décret n°2015-587 du 29 mai 2015 qui en fixe le contenu obligatoire : surface habitable, montant du loyer et des charges, conditions de révision du loyer, modalités de paiement, etc.

Avant l’entrée du locataire dans l’appartement, vous devrez effectuer avec lui un état des lieux écrit, qui se termine par la remise des clés. Le contenu de l’état des lieux est aussi réglementé par décret. Cet état des lieux d’entrée est important, car sa comparaison avec celui de sortie conditionnera la récupération ou non du dépôt de garantie. L’état des lieux est signé par le propriétaire et le locataire.

Le dépôt de garantie, souvent appelé caution, s’élève en général à un ou deux mois de loyer hors charges. Il sert à réparer les dégradations éventuelles constatées lors de l’état des lieux de sortie.

Chaque mois, à la date convenue dans le bail, vous devrez adresser à votre locataire un appel de loyer afin qu’il règle les sommes dues. Une fois que c’est fait, vous pourrez lui envoyer en retour une quittance de loyer.

Si vous confiez la gestion locative à Mon bel appart, nous nous occuperons de toute cela pour vous !

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