Changer un bail commercial en bail d’habitation

Changer un bail commercial en bail d’habitation

Transformer un bien d’habitation en local commercial, ou inversement, c’est possible. Pourquoi et comment opter pour le changement de destination immobilier (on parle aussi d’affectation) ? Dans cet article, nous vous proposons quelques éléments de réponse pour vous aider dans cette démarche.

Changement d’affectation, de destination ou d’usage ?

Différents termes sont utilisés lorsqu’il est question de transformer un bien d’habitation en local commercial et inversement. On parle à la fois de changement d’affectation, de changement de destination ou encore, de changement d’usage. Mais quelles sont les différences fondamentales entre toutes ces notions ?

La destination d’une construction est propre au droit de l’urbanisme. Elle correspond à ce pour quoi la construction a été conçue, ou transformée. C’est d’ailleurs un des éléments indiqués dans la demande d’urbanisme relative au bien, qu’il s’agisse de permis de construire ou de déclaration préalable. 

En pratique, l’expression « changement de destination » est fréquemment utilisée pour évoquer le passage de local commercial à local d’habitation.

L’usage d’une construction correspond, quant à lui, à l’utilisation que l’on en fait. L’expression « changement d’usage » est plutôt employée dans le cadre d’une transformation d’un lieu d’habitation vers une autre utilisation, souvent commerciale. 

Enfin, le changement d’affectation est un terme utilisé dans le langage courant, mais qui n’a pas de valeur juridique. Toutefois, dans les faits, il désigne en général un changement d’usage.  

Transformer un local commercial en habitation 

Grange de campagne transformée en chambres d’hôtes, ancien atelier qui devient un duplex en ville… changer la destination d’un bien est une opération potentiellement intéressante pour les investisseurs immobiliers. Notamment, dans le cadre d’une mise en location saisonnière ou meublée, deux solutions où les rentabilités sont relativement élevées. Certaines villes manquent cruellement de logements notamment Paris, les grandes métropoles régionales et les villes étudiantes. Une fois transformé, un local devenu habitation peut par exemple offrir un esprit atypique ou loft et donc, un cachet unique. De quoi en faire un logement particulièrement recherché et éviter ainsi, les risques de vacances. 

Changer l’affectation d’un bien immobilier : pourquoi ?

Le changement d’usage ou d’affectation d’un bien d’habitation à commercial peut, lui aussi, offrir différents avantages aux bailleurs. D’une part, les baux commerciaux ont la particularité de s’étendre sur une plus longue durée légale : 9 ans, contre 3 ans pour les baux résidentiels. De plus, les conditions financières des entreprises sont souvent plus rassurantes pour les bailleurs. Et passer de l’usage d’habitation à usage commercial permet généralement d’accroître le rendement locatif d’un bien immobilier. Enfin, dans certaines villes telles que Paris, Nantes ou encore Toulouse, les bureaux en location sont rares. Très prisés, leurs prix ont tendance à flamber sur le marché…

Comment procéder au changement d’affectation d’un bien ?

La transformation de locaux d’habitation en locaux d’entreprise est encadrée de manière stricte par la loi. Ceci, pour éviter que les quartiers de bureaux ne prennent totalement le pas sur les quartiers d’habitation, notamment dans les zones en pénurie de logements.

Si un bailleur souhaite changer l’usage de locaux d’habitation, il doit formuler au préalable une demande d’autorisation à l’Assemblée Générale des copropriétaires. Un changement d’affectation entraîne en effet une modification de l’état descriptif de division. 

De son côté, le changement de destination nécessite le dépôt d’un permis de construire en Mairie, si les travaux envisagés entraînent des modifications sur les structures porteuses ou sur les façades des bâtiments concernés.

Fiscalité, contrat de bail : les points de vigilance

Le changement d’affectation des propriétés bâties et d’utilisation des locaux à usage commercial ou professionnel doit être déclaré auprès de l’administration fiscale. La valeur locative cadastrale des locaux est ainsi mise à jour et le montant de la taxe foncière qui en découle, peut être ajusté. C’est pourquoi le propriétaire doit envoyer au cadastre une déclaration IL n°6704 dans 90 jours de la réalisation du changement. 

Par ailleurs, dans le cadre d’un changement d’affectation, locataire et propriétaire ne signent plus de bail résidentiel mais un bail commercial dont les clauses obligatoires et les modalités d’applications sont très différentes.

La gestion locative change également. Certaines notions sont d’ailleurs propres à l’univers de l’immobilier d’entreprise, comme la renégociation et la vérification des baux, par exemple. 

Pour faciliter vos démarches juridiques ou administratives comme la signature du bail, ou sa renégociation, n’hésitez pas à faire appel à un spécialiste en gestion locative.


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