Bail de location : quelles options pour les propriétaires ?

Bail de location : quelles options pour les propriétaires ?

Le bail de location est un élément obligatoire de la location d’un bien. C’est dans ce contrat que sont listées les modalités de la location (durée, type de logement, loyer, préavis, etc.)

Il doit être rédigé avec soin et paraphé par les deux parties. En cas d’absence de signature, il est sans effet. On trouve certains modèles de baux sur Internet, mais il est conseillé de bien les étudier avant d’en choisir un. Le mieux reste de le confier à un professionnel, comme Mon Bel Appart, pour vérifier que toutes les clauses soient bien présentes (notamment celle concernant la révision des loyers). 

Aujourd’hui, plusieurs types de baux coexistent en France. Chacun d’eux concerne un type de location (meublée, nue, étudiante, saisonnière, etc). Cet article va vous permettre de prendre connaissance de toutes ces possibilités ainsi que de leurs spécificités.

Le bail de location nue

Ce bail n’est utilisable que pour des logements loués sans meubles. Il est réglementé par la loi Alur de 2014 .

Il s’adresse tout particulièrement aux locataires qui souhaitent rester longtemps puisque, par déduction, la location nue implique un gros déménagement souvent coûteux. D’ailleurs, un propriétaire qui décide de louer en bail nu s’attend à ce que les locataires restent longtemps.

La durée d’un bail nu est de trois ans et est tacitement reconductible. Si le propriétaire souhaite récupérer son bien à la fin de ces trois ans, il est impératif qu’il en informe son locataire.

La durée d’un préavis pour ce type de bail est de 3 mois minimum pour le locataire (1 mois dans les zones immobilières tendues) et de 6 mois si cela concerne le propriétaire.

Le bail de location meublée

Le bail de location meublée régi par la loi ALUR de 2014 est un des types de baux les plus courants. En effet, ce bail présente de nombreux avantages notamment au niveau de la fiscalité et de la rentabilité (la location meublé permet de fixer des loyers de 8 à 15% plus élevés par rapport à la location nue). 

La durée du bail de location meublé est d’1 an, tacitement reconductible. Le préavis est également moins long que pour la location nue. Il est de 1 mois pour les locataires et de 3 mois pour le propriétaire. 

Ce type de contrat s’adresse particulièrement aux investisseurs et aux propriétaires qui souhaitent maximiser leur rendements. Dans de nombreux cas, ces types de biens appartiennent à des SCI qui profitent de conditions fiscales avantageuses, leur permet de ne pas être imposé sur les sociétés. Pour rentabiliser au mieux votre investissement locatif et limiter votre imposition, confiez la gestion de votre bien à des professionnels de l’immobilier

Le bail mobilité

Ce type de contrat a été mis en place par la loi Élan en 2018 afin d’aider les propriétaires à faire face à l’accroissement des locations saisonnières et des plateformes comme Airbnb. Cette loi permet d’alléger la rigidité des baux meublés et d’accroître la gestion locative en zone tendue. 

Ce bail est dans la majorité des cas dédié aux personnes cherchant un contrat flexible et de courte durée dans le cadre d’un stage, d’un CDD ou encore d’un apprentissage d’une durée déterminée. Ces personnes sont susceptibles de déménager de façon récurrente.

L’avantage pour les propriétaires est de pouvoir récupérer le logement à la fin du contrat, très court. Pour les propriétaires quittant leur domicile pour une courte période, ce bail de mise en location est idéal. 

Le bail de mobilité s’établit pour une durée de 1 à 10 mois non renouvelable. Il est toutefois possible, avec l’accord du propriétaire, de rédiger un deuxième bail de mobilité après les 10 mois. Concernant le bail mobilité, le préavis est de 1 mois pour le locataire. Le propriétaire ne peut en revanche pas donner congé.

Le bail étudiant

Juridiquement, le signature d’un bail étudiant est possible uniquement pour les locations meublées pour un locataire étudiant en cours de cursus universitaire (généralement de septembre à juin, durée d’une année scolaire). Il est impossible pour un propriétaire de rédiger un bail étudiant pour un logement nu.

Ce bail concerne particulièrement les propriétaires qui ont un bien près d’une école ou d’une université dans une zone touristique : cela leur permet d’avoir un bien libre durant la période estivale afin de réaliser de la location saisonnière. Les bailleurs de résidence universitaire l’utilisent également.

Le bail étudiant est d’une durée de 9 mois et est non reconductible. Le préavis pour un bail étudiant est de 1 mois pour le locataire si celui-ci quitte le logement avant la fin de son année scolaire. Le propriétaire ne peut, lui, pas l’annuler.

Le bail de colocation

Le bail de colocation est un bail créé pour des locataires qui ne sont pas liés par le mariage ou le PACS mais voulant vivre ensemble dans le même logement. Il existe plusieurs baux de colocation et il est impératif de bien le choisir afin de maximiser le rendement du bien. 

Les types de baux sont:

  • Le bail unique qui regroupe tous les locataires
  • Les baux individuels 

Les colocations sont de plus en plus recherchées et particulièrement en zones tendues. Aujourd’hui, de plus en plus de profils sont intéressés par cette solution moins chère et conviviale (étudiant, jeunes actifs, seniors).

Souvent meublées, les colocations permettent aux propriétaires d’augmenter leur rentabilité (un logement de 4 chambres sera loué plus cher en colocation qu’en mono habitation). Néanmoins, la gestion peut être plus chronophage et il est conseillé de passer par un professionnel de la gestion locative meublée comme Mon Bel Appart.

La durée du bail est d’un an tacitement reconductible pour une location meublée et de 3 ans pour une location nue.

Le bail de sous-location

Le contrat de sous-location est légal uniquement si le propriétaire du logement donne son accord écrit au locataire relié au bail principal. Il est illégal pour un locataire de réaliser une sous-location sans cette trace écrite. De plus, le locataire ne peut pas réaliser un bénéfice sur le compte du propriétaire ce qui signifie que le loyer ne peut pas dépasser celui convenu avec le propriétaire. 

Ce bail est intéressant pour les locataires ne souhaitant pas laisser leur logement pour une courte période d’absence. 

Il faut savoir que le contrat de sous-location n’est pas délimité mais le locataire devra s’assurer de respecter la période d’absence donnée. Concernant la loi, il est stipulé que la durée de sous-location ne peut pas être supérieur à la durée du bail dans le cas ou le propriétaire souhaiterait récupérer son logement.

Le bail de location saisonnière

Conçu pour les logements touristiques, le bail de location saisonnière concerne logiquement les personnes en vacances, mais également les personnes en recherche d’un contrat de location de très courte durée.

Pour cause, la durée maximum légale du bail de location touristique est de 90 jours. Il est d’usage pour le propriétaire de demander un dépôt de garantie (qui fait office de réservation), plus communément appelé arrhes. Mais à l’inverse des autres baux, la loi n’en définit pas les modalités ni n’en oblige l’usage.

Tableau récapitulatif des différents types de baux

Type de bailLocation nueLocation meubléeMobilitéEtudiantColocationSous-locationLocation saisonnière
Durée de bail3 ans1 an1 à 10 mois9 moisDépend du bieninférieure au bail principalmax 90 jours
Reconductible Oui, tacitementOui, tacitementNonNonOui, tacitementNonNon
Préavis (locataire)3 mois (ou 1 mois en zones tendues)1 mois1 mois1 moisDépend du bienNonNon
Préavis (propriétaire)6 mois3 moisImpossibleImpossibleDépend du bienNonNon

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